2023年4月6日 
被相続人（亡くなった方）が不動産を所有していた場合、土地、家屋についても評価額を算出した上で遺産総額に加算する必要があります。
今回は、家屋と貸家における相続税評価額の計算方法について解説いたします。
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家屋の相続税評価の方法について
相続財産評価基本通達 88 および 89 で、自宅建物の相続税評価の方法は、以下の様に評価することと記載されています。
『88 家屋の価額は、原則として、1 棟の家屋ごとに評価する。』
『89 家屋の価額は、その家屋の固定資産税評価額（地方税法第 381 条（（固定資産課税台帳の登録事項））の規定により家屋課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に登録された基準年度の価格又は比準価格をいう。』
これを要約すると、建物の評価は 1 棟ごとに、固定資産税評価額（毎年 6 月頃に市区町村や都税事務所から届く固定資産税通知書・評価明細書に記載）を評価額が、そのまま相続時の建物の評価額として良いことになります。
不動産鑑定価格等、その他の具体的根拠があればそれを用いることも可能ですが、一般的に固定資産税評価額は、実際の不動産の時価（取引相場）の 70％程度として評価されていることが多く、結果的に、固定資産税評価額を用いた方が相続税を抑えられるケースがほとんどです。
貸家の相続税評価額について
一棟の賃貸物件を所有している場合には、自宅建物の評価より計算が複雑になります。
その評価方法とは、先程の固定資産税評価額に、1 から借家権割合（一律 30％）控除した割合を乗じた価額となります。
例）
＜固定資産税評価額 1,000 万円の評価対象貸家の場合の当該貸家の相続税評価額＞
５００万円×（１００％－３０％）＝７００万円
＜相続財産がアパート等の場合の相続税評価＞
賃貸物件（一棟）の相続税評価額＝アパートの固定資産税評価額×（１－借家権割合（３０％）×賃貸割合※）
※賃貸割合とは、満室時を 100％とした場合、相続時点で何％の部屋が賃貸の状態にあったかという割合のこと
仮に 10 室のアパートがあり、そのうちの8 室が賃貸で埋まっていた場合の賃貸割合
８室÷１０室 ×１００％ ＝ ８０％
つまり、賃貸物件の相続税評価額の算式に当てはめた場合、空室が多いこと＝相続税評価額が高くなる（相続税が上がる）ということに繋がってくるのです。しかし、不動産賃貸の性質柄、時期によっては一時的に入居者が退去しているということもあるでしょう。
そのような場合については、退去後のハウスクリーニングや不動産仲介業者を介しての入居募集等、入居のための努力を行うことで、賃貸しているものとして計算しても構いません。国税庁の質疑応答事例の中でも回答がなされており、『一時的に空室となっている部分は実際に賃貸されているものと見なして評価を行っても差し支えない』ということが記載されています。
まとめ
今回は具体例を挙げて、家屋と貸家における相続税評価額の計算方法について解説いたしました。相続税の評価額を算出する際には、細かなルールがある上に専門用語も多いため、自分でおこなうのは不安と思う方も多いでしょう。
不動産を所有していて相続税について不安がある方、両親・親族などから不動産を相続したが税金の計算方法や手続きについてプロに相談を検討している方は、弊社にご相談ください。初回のご相談・お見積りは無料です。弊社の経験豊富な税理士が親身に対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。
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家屋や貸家の相続税評価に関するよくある質問
- 貸家の相続税評価額を計算する際に、一時的に空室となっている部分についてはどのような扱いになりますか？
- 退去後のハウスクリーニングや不動産仲介業者を介しての入居募集等、入居のための努力を行うことで、賃貸しているものとして計算しても構いません。
- 貸家の相続税評価額を計算するにあたって、固定資産税評価額はどこで確認できますか？
- 固定資産評価証明書や固定資産税・都市計画税の課税明細書にて確認できます。
今回記載した内容は下記の相続通信3月号に掲載しております。